전주 분양권, 신축 아파트 계약 전 확인할 전매·입주 조건
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전주 분양권은 2026년 9월 기준 비규제지역이라 전매제한, 실거주의무, 재당첨 제한이 없어 정당계약 뒤 시행사 명의변경으로 사고팔 수 있습니다. 다만 분양권 양도소득세는 보유 기간에 따라 단일 고율이 적용되고 2021년 이후 취득 분양권은 다른 주택 양도세 판정에서 주택 수에 포함되므로, 계약 전에 입주할지 입주 전 매도할지를 정하고 세금을 계산해야 합니다.
3줄 요약
- 전주는 비규제지역이라 분양권 전매제한과 실거주의무가 없습니다.
- 분양권 손익은 규제가 아니라 양도세와 취득세가 정합니다.
- 전매 절차는 매매계약, 중도금 대출 승계, 시행사 명의변경, 실거래 신고, 양도세 신고 순서입니다.
- 잔여세대가 남아 있는 단지는 웃돈 주고 분양권을 사는 것보다 직접 계약이 낫습니다.
전주 분양권을 알아보는 분들은 두 부류입니다. 계약한 뒤 입주 전에 팔 수 있는지 궁금한 분, 그리고 남의 분양권을 사서 들어가려는 분입니다. 두 경우 모두 답의 절반은 같습니다. 전주는 2026년 9월 기준 비규제지역이라 전매제한이 없습니다. 나머지 절반은 세금과 절차인데, 이쪽이 실제 손익을 가릅니다.
분양권이란 무엇인가
분양권은 아파트가 완공되기 전, 입주자로 선정되어 계약을 마친 사람이 갖는 권리입니다. 집 자체가 아니라 집을 받을 권리이므로 등기가 없고, 시행사에 계약자 명의를 바꾸는 방식으로 사고팝니다. 전주 라온프라이빗 퍼스티브(2028년 3월 입주)와 북전주 광신프로그레스(2028년 2월 입주)처럼 지금 계약하는 단지는 입주 전까지 약 1년 5개월 동안 분양권 상태로 있게 됩니다.
전주는 2026년 9월 기준 비규제지역이라 분양권 전매제한과 실거주의무가 없으므로, 계약 뒤 입주 전에 파는 것 자체는 제한이 없고 실제 판단 기준은 보유 기간에 따른 양도소득세입니다.
분양권 양도세는 일반 주택과 달리 보유 기간에 따라 단일 고율이 적용되고, 분양권은 2021년 이후 취득분부터 다른 주택의 양도세 판정에서 주택 수에 포함됩니다.
광신프로그레스 84A 1층을 4억 3,000만원에 계약하고 웃돈 2,000만원에 팔면, 양도차익 2,000만원에서 필요경비를 뺀 금액에 분양권 세율이 붙습니다. 웃돈보다 세금이 커지는 구간이 있습니다.
분양권 양도세율은 개정 논의가 이어지고 있어 매도 시점의 소득세법을 세무사와 확인해야 합니다.
전주 분양권 전매 조건
| 항목 | 전주 (비규제지역) | 규제지역이라면 |
|---|---|---|
| 전매제한 | 없음. 정당계약 뒤 명의변경 가능 | 최대 3년 |
| 실거주의무 | 없음 | 분양가상한제 단지는 최대 5년 |
| 재당첨 제한 | 없음 | 최대 10년 |
| 분양권 주택 수 산정 | 2021년 1월 1일 이후 취득분은 다른 주택 양도세 판정 시 주택 수 포함 | 동일 |
| 취득세 | 입주 잔금 시 납부. 분양권 매수 시에는 없음 | 동일 |
전매제한이 없다는 것은 규제가 아니라 세금이 손익을 정한다는 뜻입니다. 분양권을 산 사람은 입주 잔금 때 취득세를 내고, 판 사람은 양도세를 냅니다. 전주에서 분양권 전매를 생각한다면 계약 전에 이 두 세금을 숫자로 계산해 봐야 합니다.
분양권 전매 절차
- 매매 계약: 매도인과 매수인이 분양권 매매계약서를 씁니다. 매매 대금은 기납부 계약금과 중도금에 웃돈(프리미엄)을 더한 금액입니다.
- 중도금 대출 승계: 중도금 대출이 실행된 상태면 매수인이 은행 심사를 거쳐 승계합니다. 승계가 안 되면 매도인이 상환해야 합니다.
- 시행사 명의변경: 분양계약서, 매매계약서, 신분증, 인감을 갖추고 시행사 또는 분양사무실에서 명의를 바꿉니다. 명의변경 수수료가 있는 단지도 있습니다.
- 실거래 신고: 계약일로부터 30일 이내에 관할 시군구에 신고합니다. 웃돈을 낮춰 신고하는 다운계약은 과태료 대상입니다.
- 양도세 신고: 매도인은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다.
분양권을 살 때 확인할 것
남의 분양권을 살 때는 그 세대의 층, 향, 타입을 배치도에서 확인하고, 매도인이 낸 계약금과 중도금 내역, 발코니 확장과 유상옵션 계약 여부를 시행사에서 직접 확인합니다. 광신프로그레스처럼 84A 판상형과 84B 타워형이 섞인 단지는 타입에 따라 구조가 다릅니다. 라온프라이빗 퍼스티브는 확장형이 기본 평면이라 확장비 정산 여부를 봐야 합니다.
잔여세대가 남아 있는 단지라면 분양권을 웃돈 주고 사는 것보다 시행사에서 직접 계약하는 편이 낫습니다. 2026년 9월 기준 두 단지 모두 잔여세대 선착순 계약 중이라, 같은 타입이 남아 있다면 분양권 매수의 실익이 작습니다.
계약 전에 정할 것
입주할 것인지, 입주 전에 팔 것인지, 입주 뒤에 팔 것인지를 계약 전에 정하면 계약금과 중도금 구조 선택이 달라집니다. 입주 전 매도를 생각한다면 중도금 대출 승계 조건을 계약 시점에 확인하고, 입주할 생각이라면 2028년 잔금 시점의 대출 가능액을 봐야 합니다.
본 글의 제도 서술은 2026년 9월 14일 기준이며, 분양권 양도세율과 주택 수 산정 기준은 소득세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 매매 전 세무사 확인을 권합니다. 단지별 명의변경 절차는 시행사 안내를 우선합니다.
용어 정리
- 분양권
- 완공 전 아파트의 입주자로 선정되어 계약을 마친 사람이 갖는 권리. 등기가 없고 시행사 명의변경으로 거래.쉽게: 집이 아니라 집을 받을 권리입니다.
- 명의변경
- 시행사에 등록된 계약자를 매수인으로 바꾸는 절차.쉽게: 분양권 매매의 실제 완료 단계입니다.
- 다운계약
- 실제 거래가보다 낮게 실거래 신고하는 행위. 과태료와 세무 불이익 대상.쉽게: 웃돈을 줄여 신고하면 나중에 더 큰 문제가 됩니다.
확인 체크리스트
1. 계약 전 결정
- 입주, 입주 전 매도, 입주 후 매도 중 계획 결정
- 중도금 대출 승계 조건 확인
- 기존 주택 보유 시 주택 수 산정 영향 확인
2. 분양권 매수 시
- 층, 향, 타입을 배치도에서 확인
- 기납부 계약금과 중도금 내역 시행사 확인
- 발코니 확장과 유상옵션 계약 여부 확인
- 실거래 신고 30일 기한 준수
함께 확인하면 좋은 1차 출처
자주 묻는 질문
전주 분양권은 계약하고 바로 팔 수 있나요?
전주는 2026년 9월 기준 비규제지역이라 전매제한이 없어 정당계약 뒤 명의변경이 가능합니다. 다만 단지별로 명의변경 개시 시점과 수수료가 다를 수 있어 시행사 안내를 확인해야 합니다.
분양권을 팔면 세금이 얼마나 나오나요?
분양권 양도세는 보유 기간에 따라 일반 주택보다 높은 단일 세율이 적용됩니다. 세율은 소득세법 개정 논의가 이어지고 있어 매도 시점 기준으로 세무사와 확인해야 합니다. 웃돈보다 세금이 커지는 구간이 있습니다.
분양권을 사면 취득세를 내나요?
분양권 매수 시점에는 취득세가 없고, 입주 잔금을 치르며 소유권을 취득할 때 분양가와 웃돈을 합한 금액 기준으로 냅니다.
분양권도 주택 수에 들어가나요?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택을 팔 때 양도세 판정에서 주택 수에 포함됩니다. 기존 주택이 있다면 비과세 요건에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
잔여세대가 있는데 분양권을 사는 게 나은가요?
같은 타입이 시행사에 남아 있다면 직접 계약이 낫습니다. 웃돈 없이 계약금 정액 조건 등 현재 혜택을 그대로 받을 수 있기 때문입니다. 원하는 동호수가 시행사에 없을 때만 분양권 매수의 실익이 있습니다.